楼市“温水煮青蛙”，房价或迎来重大调整，内行人“一句话”警告
最近，网上有2则新闻十分火热，一是深圳某楼盘开盘，500万认筹金，1500万入场门槛，总共192套房源却吸引了4000人哄抢；二是预测“房价如葱”的马云大佬在上海买房了，据内行人爆料总价为8549万元，有人调侃道对于问鼎首富总资产高达2750亿元的马云来说，的确买了一根葱。看到这里时，相信大家不禁感叹所谓的市场寒冬或许只针对于普通阶级，对于富裕阶级来说，根本毫不在意房价的高低，而在于其周边资源是否顶级化，例如教育、医疗、交通等。

总所周知，当前市场迎来很多“转折”，例如多地取消限购或落户政策，开发商打折促销打头阵，几乎所有人都认为房价会下跌，此时对于购房者来说将面临一个很严肃的问题，那就是在房价下行时，你会选择买房入场吗？从政策来看，货币政策呈中性，房贷利率以最新LPR为定价基准加点，再加上银保监会、住建部等部门的加强管控，在未来5年内，对于开发商和购房者本身能给予的资金少之又少，换句话说大家都很缺钱，就单纯的以市场规模、销售面积、土地市场来看，未来很长一段时间必然会持续缩水。

从市场来看，房价下跌看似全局普跌，但实际上目前风向只存在二三线城市，或者说四线以下城市那一点市场量开发商根本不在意，在购房者市场预期发生改变的背景下，房价下跌购房者考虑买房，那房价下跌多少购房者才愿意买单呢？看似市场松动，实则上仍在博弈。此时的楼市就像温水煮青蛙，一步步放松调控试探购房者底线，但实话实话这一次市场的变动是近年来最夸张的一次，房价或迎来重大调整。

俗话说短期看政策、长期看人口，而目前政策目的十分明确，一线城市继续保持领头羊的角色，有钱人并不在乎房价，只要物有所值就有人抢着买，而二三线城市似乎占据了当前市场总量的60%-70%，这一部分市场才是重中之重，开发商和政府会想尽脑汁让购房者入场，嫌房价太高那就打折出售，没有购房资格就取消限购，这对于本身一部分以小换大需求的购房者来说，无疑是最利好消息，反观四线以下城市房价下跌却来得更加迟缓，这也是很多购房者的直观感受，都是房价要跌，为什么我这么还在涨？

从人口角度来看，人口出生率逐渐呈负增长，与此同时据相关机构调研显示，越是经济发达的地区结婚率越低，2018年全国结婚率仅为7.2%。从这些数据中可以看出新增住房需求和刚性住房需求都是下滑趋势，在未来年轻人更多的选择是直接入住长辈留下来的房子，而不是硬着头皮买房。所以以5年周期来看，一线城市到五线城市房价涨幅依次降低，原因在于政策影响趋势，但如果以10年周期来看，一线城市到五线城市涨幅会越来越大，原因在于人口流动性导致，其中空置房因素也是一大助力。

针对以上楼市形势来看，在市场和房价分化双重压力下，买房的选择也应该多样化，不少内行人一句话警告当前购房者，那就是“买房不在于买低，而在于买对”，在未来楼市横盘、房价不会大幅度上涨甚至持续下跌的背景下，低房价入手并不代表你赚了，再加上通货膨胀、房子自身的折旧率和房贷利息，普通购房者亏钱是极大可能出现，所以买对房子才是重点。城市、地段是买房首选，尽量靠近中心区域，强次级城市增值空间远远大于郊区，同时越是限购的地方越值得买。
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