澳洲目前历史新低的利息政策下，是否意味着贷款也变得更加容易？今天我们就来聊一聊这个话题。


       在各大主流媒体的争相报导下，相信许多有首次置业的打算，或者想投资地产的朋友对降息这个话题已经不陌生。有许多朋友都问我，现在这么低的利息，贷款是不是很容易？然而结果却恰恰相反。

     十月初RBA(澳联储)决定降息25个基点，跌至0.75%，这也是澳大利亚的历史最低点。银行纷纷开始做出降息的回应，目前为止，几乎所有的银行都降低了贷款利率，包括ANZ（澳新银行）， Commonwealth Bank（澳大利亚联邦银行），NAB（澳大利亚国民银行）和Westpac（西太平洋银行）的澳大利亚四大银行。例如NAB（澳大利亚国民银行）已经将首次置业固定两年的利息降至2.88%，这个利率是过去十年来的房贷利率最低点。银行降息的原因是为了刺激澳大利亚增长滞缓的经济。

       低利息的环境下，虽然还款压力减小，但是贷款的难度会大大提升，银行审核材料也越来越严格。例如：HEM（家庭支出衡量法）的最低基准在不断的提高，生活费披露要求越来越高，越来越细节化。

        比如说Westpac（西太平洋银行），现在的政策需要申请者披露17大类的基本生活开销，一个银行的审核人员透露他每天需要花费接近四小时的时间核实银行流水是否和披露的生活费用相匹配；因为银行和ATO（澳大利亚税务局）的联网，过去两张工资单就能贷款的日子已经一去不复返。如果银行不加强对借款人的审核，一但利息回升到过去的平均水平，那么一部分收入不稳定的借款人将会无力偿还自己的贷款，很可能导致经济进一步的低迷。

       对于刚入房市的顾客，多数情况下不知道要什么，也不知道自己该问什么，或者是提供哪些信息；这时候broker 的经验和角色就很重要，通过问题去发现需求，不仅仅是当前需求，而是更进一步，了解未来 2-3 年所有可能的潜在需求，从而更好的做好规划。一个好的broker需要在当前贷款政策复杂多变、并不宽松的环境下最大化客户借贷能力，并且需要有长远的眼光。
       而对于有一定房产投资经验的顾客来说，broker的角色越发重要，这样的顾客资产结构往往更加复杂，如同一个建筑师一样，broker可以帮助这样的顾客来架构自己的贷款结构，最大化的利用杠杆来获得预期的投资回报率。同时，长期与房产中介、银行或是基金的合作经验，可以为顾客提供最前沿的一些信息，或者从行业内的专业人员的角度，提供一些房产投资的见解。
       总而言之，好的broker会基于对市场的深度了解，把控客户整体的贷款结构，为客户未来的投资计划打好基础，综合多项指标提出最适合的贷款方案。
今天的话题就聊到这，我们下周再见！
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