城市远见·第11期楼市向来有“金九银十”的说法，这个时间有中秋和国庆，看房的人多，买房的人也多。因此，很多房企都会在这个时间段重点排兵布阵。

△图片来源网络俗话说得好，否极泰来。数据显示，进入十月以来，一二三四线都有“回暖”迹象；考虑到今年以来，调控持续加码，政策严厉程度几乎已到极限，往后继续加码的空间已很小，倒是有不少城市已经在施行边际宽松；加上LPR报价下，利率有望继续下行，四季度的整体表现有望超出预期。
01不同城市虽有分化但供需总体在回暖?不少人在极力渲染十一黄金周北京的楼市十分惨淡，并将其称之为“最糟糕的一个黄金周”。果真如此吗？据统计局数据显示，1-9月份商品房销售面积共计119179万平方米，同比下降0.1%，但其中商品住宅面积增长了1.1%，只是因为办公楼和商铺大幅下降11%和13.7%，所以才影响了整个销售数据，而且9月份商品房销售面积达17330万平方米，环比大增32.63%。

△图片来源网络这其实都是以偏概全了。就北京和上海而言，由于调控特别狠，930以来就没有特别好的表现。总体上来看，虽然调控高压下，数据没有往年亮眼，但是成交上涨的城市比下跌的城市要多，而且总体上也是上涨的。02
极限调控下，各地宽松空间较大LPR报价下，利率有望继续下行?有人说，进入十月以来，很多城市以及整体上的回暖，主要源于规模房企加紧业绩冲刺。这确实是不可忽略的重要因素。可是，冲业绩的前提是，市场有需求。从市场表现来看，需求依然存在。各地通过人才政策，人为创造需求虽然官方对此强调，这是人才引进方面的政策，并不是限购放松。然而，我们都知道，这在一定程度上会增加购房的需求。

△图片来源网络10月8日以后的房贷正式采用LPR方式报价。从目前来看，采用LPR方式报价之后，除上海首套房房贷利率比此前降低了，其他城市基本跟此前保持一致。如果市场不出现过热，调控不进一步加码，未来房贷利率是有一定的下行的空间的，虽然不会很大。03金九银十依然有巨大潜力把握机遇该出手时就出手?所以从数据来看，楼市只是越来越稳，不是越来越凉，而且楼市的驱动力还存在。首先，中国的城镇化迈入新的阶段，并将持续一段时间。从现在59.58%的城镇化率上升至70%的目标，按照每年一个点的进度，还需要十年，预计要到2030年。
2019-2030年全国不同区域的住房需求地图
△图片来源网络来看一组数据——据报道，日本三四线及以下城市空置率极高，最高的山梨县已达到21.3%，大量人口逐渐迁出，而三大都市圈人口占比近半。截至至2012年，仅东京首都圈人口占比就已经高达29%。

△图片来源网络除日本之外，法国巴黎都市圈、美国伦敦都市圈、英国纽约都市圈的人口占比分别达19%、12%和9%。所以在未来，远离非核心的小城市，转买核心城市及都市圈内的城市，才是明智的选择。

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