▎最近济南楼市又有一种谣言流传，更加凸显了楼市信息的严重不对称，让参考君很意外的是，三年前的新闻，竟然在现在这个节点谣传，造谣者、部分无良中介（不是全部）的演技过于逼真？还是我们的朋友圈太好被忽悠？判断力全无？
所谓三人成虎，今天又见识了。
作者 | 参考君出品 | 济南楼市参考
最近，济南北湖某楼盘大幅降价，业主售楼处维权的事情，闹得满城风雨，无利不起早，部分无良中介，请注意不是全部中介，又在朋友圈搞出了让人不齿的谣言。这次他们运营了移花接木的造谣手法。
2016年的一条真新闻，某开发商在济南北湖开发的某楼盘违规销售，住建部被责令处罚。恰合的是，2019年10月，还是济南北湖的那个楼盘，因为大幅降价被业主维权。别有用心的部分群体，移花接木，做出了如下演绎，脑洞之大，胆子之大，让人愤恨。


这件事情，很明显就是谣言，从来没有什么楼盘因为大幅降价被指为违规销售，买卖涨跌，是市场行为，然而部分无良中介如此演绎无非就是营造紧迫的楼市氛围，手段之恶劣，让人不齿。
为此，济南住建局发表了通告：近日，网上流传一张国家住房和城乡建设部要求济南市查处某些楼盘项目的通报图片，被部分自媒体和个人传播。经核实，该截屏图片系国家住建部网站于２０１６年１０月２日登载的通报事项。图片左上角显示时间为网站登录时间，与实际通报时间不符。现在有人发布三年前的住建部网站截屏，显然系故意误导、别有用心的恶意炒作行为，在一定程度上扰乱了房地产市场秩序，干扰了企业的正常经营活动，误导消费者，造成较恶劣的社会影响。根据２０１９年３月我市《关于依法严厉打击散布、传播房地产市场调控不实信息行为的通知》，济南市住建局再次严正重申，坚决贯彻“房住不炒”原则，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，对此类故意编造、散布、炒作不实、不良信息，扰乱房地产市场秩序的行为，将会同有关部门予以严厉打击、依法查处，并追究相关责任人的法律责任，处理结果向社会通报。
对于济南楼市目前的种种乱象，呼吁大家买房一定要选择专业的地产经纪人和专业的中介机构，一定不要被谣传牵着鼻子走。今天下午，参考君接到一个位粉丝的电话，他去买房，有一个3万抵5万的活动，然而这三万竟然是交给了济南某中介公司，现在自己因为首付紧张想退房，面临3万要不回的尴尬情况。
中介、渠道是个双刃剑，我们要理性对待。
NO. 1｜壹先说一下现阶段中介带看新房的优点
为了避免有人误解，本文先礼后兵，先介绍一下现阶段中介带客户看新房的优点，这些都是实实在在的优点，济南中介也有很多种，优点不代表所有的中介都具有，后面二三段要说的部分中介的缺点，也不是所有中介都适用。
现阶段，济南楼市下行，各个楼盘极度缺少客户，于是倒逼渠道，纷纷和中介合作，给予中介不菲的佣金。种种因果导致，现在在济南部分楼盘买新房通过中介比去售楼处还便宜。
长期以来，在公众看来，正常的逻辑是买新房子应该去销售处，你会得到更低的优惠，花费更少的房款。通过中介，不仅不能获得优惠价格，还要支付万元的中介费。然而，目前济南楼市已经过度依赖渠道，导致事实上，通过房地产经纪人购买新房不仅不需要支付中介费，而且比去销售部得到的优惠更低。
许多开发商为了迅速出货完成指标，会向一些中介机构提供房地产代理，按一定比例收取佣金。所以，房地产代理一手房子，不是为了从买家那里得到佣金，而是为了得到开发商的服务佣金。

在济南部分楼盘，目前给予中介的佣金越来越高，从之前的几千到现在的数万，很多时候，中介疯狂给购房者推荐的不一定是最合适你的房子，而是开发商给予佣金最高的楼盘。
据了解，在济南部分中介会返还一部分佣金给购房者，购房者即享受到了案场优惠，又获得了中介的返佣，曾经在一段时间内，买新房找中介比案场便宜。
从一种角度看，这种现象存在一定的合理性。如果开发商完全自己出售项目，那么客户资源来自哪里？一定有很多广告，这部分广告的成本可能会很高。如果楼盘分销给给中介机构，中介机构拥有大量的客户资源，相当于开发商用支付给中介机构的这部分佣金购买了这些珍贵的客户资源。
然而，随着市场的发展，上述现象也存在巨大的弊端。对于开发商来说，容易出现“洗客户”的现象，这一点就不深入展开，总的来说现在已经有部分开发商意识到过度依赖中介等渠道，给自己造成的问题。随着全民经纪人和其他措施的实施，未来案场直接购房，与找中介带看所享受的优惠，两者之间差距会越来越小。
另外一点，找专业的中介机构，带看新房节省购房者时间和精力。请注意这里说的是找专业的中介，而不是说全部的中介。关于这一点在第二部分会讲到，部分中介不仅不会帮你节省时间，而且还会把你往火坑推。
在中介手中，往往至少有几个合作的楼盘，甚至十几个。此外，他们非常熟悉每个代理的房地产相关信息。只要你告诉他你想买什么地方，什么地点，什么类型和价格，专业的经纪人就可以很快为你推荐更合适的房子。请注意我说的是专业的经纪人。
NO. 2｜贰再来说一下部分无良中介的坑

第一部分说了，找专业的中介机构，带看新房节省时间和精力。有一个前提就是找专业的中介机构。
然而现实是无奈的，在济南专业的中介机构有，但很少。部分中介丧失了他们的专业能力，沦为带看忽悠，只知道赚佣金的工具，而把购房者的利益置之不顾。
说得直白一点，在部分中介眼中，购房者就是一颗韭菜，他不会带你看什么合适你的性价比最高的楼盘和产品，他们只会把你推向佣金最高的那个楼盘。
中介行业也很辛苦，但作为服务业，我们应该对得起购房者的信任，毕竟人家是好几个钱包凑钱买房。目前中介有以下问题：
1、电话骚扰、朋友圈刷屏。
2、虚假房源发布、虚假房源带看。市场好时，中介加价卖二手房；市场差时，中介会频频游说房东不断降价，可以说很多中介的置业/卖房建议已经失去了可参考的价值，因为中介无论擅自加价还是不断游说房东降价，最主要的原因是为了获取成交佣金。

3、部分中介的房产知识不专业。
某些房产中介，房贷利率、税费、贷款、过户、房子可买性等统统一问三不知。几百万的置业，你放心吗？
4、高佣金，双向收费，提供的服务与收费完全不成比例。
现在济南一套房产动辄200万、300万。某些房产经纪公司双向收费，收取卖方1.5%，收取买方2.5%，加在一起是4%，一套300万的房子就是12万中介费。
最关键的问题是，房产中介可曾提供与之相匹配的服务？前段时间，济南市市中区法院判决一起“人防车位买卖合同案”！判定买卖双方签订的车位买卖合同无效，其中济南某中介就是被告之一，他们太不专业，竟然连人防车位产权不能买卖都不知道，拟定了奇葩合同，结果被判无效。
5、为了卖房无所不用其极：造谣言、混淆事实、逼定。
6、中介费给之前给之后态度两极反转。
不知从何时起，济南房产中介市场流行起只要签订买卖合同，就得交中介费。既然已经决定通过房产中介公司买房了，早交晚交无所谓。但让人生气和寒心的是，中介费交之前，你是大爷；中介费交了之后，你就是孙子。在这一点上，济南某品牌房产中介公司的很多经纪人表现的淋漓尽致！
NO. 3｜叁被坑的人多了，整个行业才会反思

随着市场的发展，购房者专业度的提升，未来整个行业会越来越好。
未来的5-10年必定属于那些愿意对客户负责、为经纪人赋能的公司。未来的房产交易市场，必定属于那些愿意对客户负责，专业度高且有一定良知的经纪人。放眼望去，今天的经纪人的乱像，只是楼市乱象的一部分，糊弄购房者的经纪人，注定被市场淘汰。
 济南楼市参考坚定地认为，经纪行业最大的矛盾是“公司化”的程度不够，品质驱动的公司太少。因此，未来5-10年，特别是广大的二三四线城市，仍然是中介野蛮生长的阶段，但会有更多优秀的经纪人组建团队，迈向高端市场，为高素质的购房者服务。 在更长的视角下，未来10-20年内，职业经纪人时代会逐步到来。无论是普通刚需还是豪宅客户，都将一直选择职业经纪人。
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