上海楼市下半场,神仙打架的时代来了-IOTA

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上海楼市下半场,神仙打架的时代来了

阅读量：3843984 2019-10-27

这两年明显感觉上海楼市进入了下半场，楼市格局随着环境的变化发生了巨大改变。同一板块内大型房企对决事件频频发生，也备受媒体关注。刚刚在大虹桥招商和万科对决结果已出：招商小胜。
截至13：30两家销售套数：招商310+，万科280+
万科现场细节：客户选完离场，销控板就拆了，没拍到，大概撕了280套左右吧
第二排102平的总共168套，应该差不多还剩20套，主要集中在顶底；
第一排75平总共141套，还剩大概一半，低中高都有剩房源；
第一排102平共108套，差不多也还剩三分之一，低中高也都有剩。
招商现场：根据照片，目测了一下大概去化了310+

这一场招商小胜的战局，实际是传统帝国--万科与中兴大国--招商在上海全面战争的一个缩影，万科的市场霸主地位近年不断受到招商的挑战和威胁。
而今天招商又成功地在万科优势阵地上插上了一面旌旗。。。
在上海，万科所建的帝国，强大的超乎想象。
这个帝国幅员辽阔，业主众多。几十年里开发的楼盘数，笔者已难统计，只是从网上房地产中，大概找到了08年18年的一些开盘记录，10年间，万科开发销售共计49个楼盘。而同期内，保利、招商、金地三家合计开发数也不过50个。这直接结果是万科的销售动员能力，老带新的全民营销能力上海无人可比。
然而就在这么一个强壮的巨象帝国前，竟然出现了一个有威胁的挑战者。这个挑战者是曾经低调的招商分享一组数据我们就知道，招商曾经有多低调。“招保万金”08-18年在上海开发项目总和

2017年有1件事成为上海楼市时代的拐点那就是上海宅地的拍卖规则变成积分制。这意味着大开发商的机会相对均等（拿好地的房企当年再拿地时会被大额减分），小开发商要么out，要么只是参股。
上海地产行业商业格局注定因此发生了变化：由万科主导的单极超级大国，开始走向多级的几个大国激烈对抗。
招商抓住了时代契机，顺势而为。
经过几年的蛰伏准备，再看2019年。万科还是那个万科，招商却已不是那个“吴下阿蒙”，直接或间接参与的新盘数仅次于万科。

以上图表统计了各房企直接和间接参与开发的楼盘数总和，因为合作拿地可能统计上会出现重复。
不但在销售项目数上接近，在销售面积上，招商相关项目已和万科并驾齐驱，甚至有了超越之势。

以上图表统计了各房企直接和间接参与开发的楼盘数总和，因为合作拿地可能统计上会出现重复。
弱者挑战强者并且毫无立于下风，靠的不只是勇气或者是一两个口号激发出来的精神力量，而是要精心规划和布局，在前进的每步细节里不断叠加新的优势。
回看刚刚发生在虹桥的招商万科pk大战。这是一场堪称教课书级攻防战。
万科在虹桥，就像一个居于高墙深垒中的统治者，而招商更似一个远道而来的攻城者。对于招商而言要获取这场攻坚战的胜利，难度系数非常高。
在这块战略要地上，万科其实早已布局，2013年虹桥核心区的万科时一区上市，至今已有7年的深耕，其品牌影响力已是无人能敌。
万科当年在大虹桥“势能“超乎想象多家媒体热议、3万多人参与、36亿销量……
万科天空之城2015年拿地，2016年动工时，就有各种关于其价格的猜测，有说冲8W的，又说不值6W的，各种言论满天飞。

虽然随着新房限价的到来，万科确确实实只拿到了不足6W的价格，但其势能却强大到令整个行业颤抖。17年3月一期海之洲开盘，开盘当天去化90%，而后连开连捷。截止至目前万科天空之城累计销量已达1600多套，如果按照20进1的算法，这是一个3万多人的参与过的项目。
更有数据显示，去年年底至今，徐泾板块总销金额约100亿，其中天空之城一个项目在续销期间囊括了36亿，占据了1/3的销量。强大的“虹吸效应”，为徐泾地区吸引了大批优质人群。
万科的产品在大虹桥一度是以”一哥“地位存在

一哥的地位源于它打造中产阶级居住产品的自信和气场。总建筑面积约80万㎡，由住宅、办公、商业、幼儿园等业态构成。
让广大中产阶级居住者，在社区内部即可满足各类精致生活需求。

招商虹桥公馆与这个“虹桥一哥”，中间只隔了一块教育用地，地段如此接近，使得2个项目在配套上，几乎完全重合。

面对万科这个既有“强势能”又有“好产品”的对手，招商究竟如何破局，而斩获这次来之不易的胜利？
招商“快准狠奇”破局
“快”
天下武功唯“快”不破，招商第一必杀就是快。
招商、万科2家房企都是2018年7月同一天拿地，但是招商第一批房源开盘时间比万科提前了1个月。（首次开盘时间招商6月开盘，万科7月开盘）以至于当时有媒体大呼难以相信，并连续打了3个问号，事实上招商基本做到了。

招商从拿地到售楼处开放仅仅用了9个月（2018年7月-2019年5月），而且开放的售楼处是一个可以完整使用且带泳池的会所；第1批房源3个月时间去化已到95%（2019年6月-2019年9月），预计二期房源也将在3个月内售罄。
拿地开始，16个月时间完成900套房源的开发和销售，招商的操盘节奏足以令业内惊叹。犀利程度已超过“虹桥一哥”。
“准”
招商对购房者把握更加准确，把客群瞄准年轻中产阶级
虹桥购房者目前呈现出明显的年轻化趋势：本科及以上学历的高素质人群，年龄普遍年轻化一般25岁-35岁，多数以首置自住为主。在地缘上，呈现出全市型客户的特征，最远的甚至来自于陆家嘴。在收入上，他们月供还款能力强，但是首付金额有限。
这就意味着招商做产品时，既要匹配年轻人的生活方式，又要匹配他们的经济实力。区别于万科星之屿推出的102㎡3房，招商虹桥公馆此次推出的3房建面约88-104㎡，总价仅463W起。特别是大虹桥稀缺的88㎡3房，既考虑了25岁-35岁人群的家庭结构，又理解了他们现有的经济实力。

“狠”
招商的“狠”，另一方面体现在销售“狠劲”上。
和万科大象共舞，招商不但在产品上做到最贴近市场，在开发节点的把控上招商也步步为营，每一步都小胜万科，力求积小胜得大胜。比如：招商在售楼处没有开放前，为了蓄水抢先开了临时售楼处。

“奇”
招商虹桥公馆和万科同样关注中产阶级需求，但是招商更加贴合年轻人。当代年轻人对健康与社交都极为看重，在关注这些方面的需求上，招商和万科都做的非常好。都在社区内规划了数千平大型会所，配备泳池、健身运动房、瑜伽室等，为住户提供精致健康生活。值得一提的是，这是招商在上海第一个运动会所，足见其深谙大虹桥年轻业主的居住痛点。