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头铁!欠债4000万的李亚鹏,又投资61亿杀入赣州!

阅读量:3813396 2019-10-26


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十天前,李亚鹏在赣州豪掷7.8亿拿下4宗地引发广泛关注。
其上次以生意人的身份出现在新闻版块,是2018年因丽江雪山投资欠债4000万元,被北京市朝阳区人民法院列为被执行人。
在丽江做文旅地产折戟沉沙铁未销之际再次投身三四线城市房产,李亚鹏堪称不惧失败越挫越勇,实在勇气可嘉。
有网友打趣:“李亚鹏天赋异禀,上帝捏他的时候着重塑造身材、颜值和演技……然后拿走了他的经商能力。”
 
相比传统地产项目的运营,文旅项目的变现速度更考验开发商的操盘实力和资金实力。
操盘实力……一言难尽,毕竟入行多年还没传出哪个运作成功的项目。
资金实力……不明,毕竟曾亲口说过“靠积蓄甚至举债度日”,也说过“比王菲有钱多了”。当然后者比较有可信力,不然怎么能在地产界自由来去。
李亚鹏的投资野心也曾被前妻王菲形容为“八爪鱼”,爪子多了总有一手是能抓着钱的。
1
丽江小镇梦碎,惨成老赖
早在2014年宣布退出娱乐圈之前,李亚鹏已经尝试过各个领域的投资。 艺人出身的他首先涉足的是影视领域的投资,不过出品的众多影视剧中,除去《将爱》,多以惨赔收场。 
其在餐饮行业的投资也是屡次碰壁。上海夜店VipRoom、北京三里屯酒吧“夜色”等均经营不善,亏损停业。
其商业王国主要由其兄李亚炜和其母张萍名义注册,从天眼查可以看到,其兄李亚炜名下有11间公司,其母张萍名下有20间公司。

王国重心其实是其创建的“中书系”。
“中书系”旗下公司主要有文化产业和房产两大业务板块,形成文化艺术与商业共生的经营模式。
文化艺术产业板块出名的是“故宫”“大英博物馆”文创作品,在天猫一向很火。房产板块受人瞩目的就是丽江“雪山艺术小镇”。该项目占地面积约27万平方米,建筑面积约20万平方米,号称投资规模达35亿元。
根据规划,雪山艺术小镇项目包括雪山书院酒店、雪山大宅(别墅)、亚洲青年艺术现场(院落商业及住宅、公寓)三个部分。
李亚鹏宣称将打造一个以艺术为核心理念旅游度假地产项目。

可是名人效应并没有带来直接的转化率。项目一期自2014年6月开盘,别墅在半年内仅售出30%,商业院落仅售出10余套。
2015年6月李亚鹏找到接盘侠。阳光100发布公告称,以1.938亿元收购雪山投资51%股权。雪山投资的主要股东变更为阳光100、李亚鹏、北京泰和友联、中书控股,分别持股51%、27.84%、10%及6.61%。

接盘雪山艺术小镇后,阳光100已为此陆续埋单了近4亿元。而泰禾友联则与李亚鹏在2018年打上了官司。
根据中书控股与北京泰和友联的协议,泰和友联出资6000万元,占雪山投资股份10%。
根据约定,雪山投资向泰和友联承诺若项目发生亏损,则亏损部分由雪山投资原股东独立承担。
雪山公司投资确保泰和友联全部权益不低于1亿元,且3年开发周期届满后,泰和友联可先行收回约定的固定权益收益4000万元。
也就是这4000万让李亚鹏上了失信人员名单成了老赖。
2
7.8亿拿下4宗地 
李亚鹏再战三线小城
就在与泰禾友联官司未清之际,2018年5月,作为赣州10个重大文化产业项目之一的赣州·中国文谷项目在深圳会展中心签约,项目总投资约61亿元。
十天前,李亚鹏为主要股东的赣州中书资源置业有限公司以底价7.8亿元的总价将4宗土地收入囊中,楼面价约2300元/平方米。地价之低可谓半卖半送,不过这几块地的竞拍要求也不低。
这4宗地位于赣州市蓉江新区,包括2宗商住用地,2宗商业用地,总面积为220402平方米。
 
其中DBA2019077宗地与DBA2019078宗地要求集中配建不少于住宅用地计容总建筑面积10%的人才住房。
DBA2019076宗地须建设拥有自主品牌、以跨界艺术及文创为核心的主题街区商业,街区商业由竞得人自持不少于20%建筑面积并运营3年以上。 DBA2019075宗地须建设以中国传统文化为核心的主题园区,公益性书院、精品酒店由竞得人自持并运营5年以上。
从地块出让条件来看,这4块地有明显的定制设置意向,并不容易运作。
克尔瑞乐苇创始人胡晓莺认为,李亚鹏在雪山小镇项目上遭遇滑铁卢,除了丽江房地产市场彼时出现整体下滑的客观因素外,团队能力更是主因。
“从地理位置、土地条件等各方面看,雪山小镇都不错。但李亚鹏不是传统的房地产人出身,他的团队在营销手段、文化产业的运作等层面都没有问题,但对地产运作是不成熟甚至是相当陌生的。”再看赣州项目,无论是李亚鹏还是另一位大股东江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司,在地产行业的运营能力都很欠缺。
3
三四线城市房价下跌虚假繁荣难再现
8月26日,中央财经委员会第五次会议明确提出:
“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。”
意思就是:
除了中心城市和城市群,其他地区不再以GDP为重点考核指标,可能不会重点考虑发展工业,而是发展农业、生态、旅游等。
赣州这个弱三线城市大概是想借着李亚鹏的名人效应打造文旅品牌。
赣州的文旅资源本身并不弱,唐朝古驿道、孤品宋城墙、客家风情,共和国摇篮、将军县......红色、古色、山水,赣州自身是有底子的,不过一直没有做起来。 赣州占了江西四分之一的土地和五分之一的人口,近年来GDP位居江西省第二,人均GDP却高占倒一。
虽说毗邻珠三角,但滞后的交通建设却让这种优势沦为纸上谈兵,迄今为止,赣州到广东的高铁仍没有建成开通。
且与广东接壤的梅州、河源、韶关,本身就是广东省内经济欠发达地域,这个热度蹭了这么多年,除了人才输出方便,并不见其它带动发展。
赣州的房地产市场在前两年海量棚改以及市区扩容时达到了空前繁荣,不过到去年下半年也拉不动了。
2019年9月,三四线城市房价平均环比下跌0.203%,赣州房价环比下跌0.99%,同比下跌0.55%。 洪波大视野创始人顾洪波,早在2017年就发出的呼吁:在二线三线城市赚到的钱,还是要向奇点城市转移。 顾总认为:
"未来相当长一段时间内,全国真正具有长线投资的城市仅有:
深圳、广州、北京、上海、环北京、环上海、环深圳、环广州、杭州、南京、苏州、厦门、武汉、郑州、成都、西安等极少数核心城市。"
三四线城市之前大面积的兴建新城区、工业园等,造成了资源的严重错配和浪费。
其实不止赣州,李亚鹏的中国文谷项目曾在2017年底去到郑州中牟,虽然一场启动仪式之后再无消息传出。 随着棚改红利的慢慢消失,三四线城市房产市场的虚假繁荣将很难再现。房企如果在这个时候犯战略性错误,将难再翻身。
李亚鹏的文旅地产梦虽美,可造梦的路上,还是从实际出发,脚踏实地些好。

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