今天在济南楼市在线交流群里看到一位改善置业人士的困惑，突然想起来还欠大家一篇文章。10月12号的时候，三叔曾发文《在济南买房，200万预算的置业困惑谁能懂》，以一位粉丝朋友的置业困惑为切入点，聊了聊刚改群体的买房选择和置业困惑。当时多位微信好友私信说让三叔改天聊聊改善群体的买房问题，今天就来聊聊济南较为尴尬的改善群体。
首先要有一个大体的概念，比如刚需、刚改、改善是如何划分的。这里没有很严格的标准，个人感觉大体是这样的：总预算150万左右算是刚需，总预算200-250万之间算是刚改，总预算300万以上算是改善，总预算500万以上算是高端改善，总预算100万左右算是刚刚需。买房子有时也很简单，就跟找对象一样，门当户对很重要，有多少预算就看多少钱的楼盘，看对眼了，感觉总体能接受，就可以入手。
三叔多次表明一个观点，在济南不论多少钱的预算，都买不到特别满意的房子，能有80%的满意度就不错了。这里面有市场的原因，也有人性的原因，每类买房群体都有自己的困惑，300万左右的改善群体尤其尴尬，上面那位朋友的困惑很有代表性。
绿城玉兰花园四期
改善群体多数属于置换，除了富二代等特殊群体，首套房一般没有一步到位入手300万房产的，需要以小换大。这里面问题就多了，首先面临的问题是先买（大三居、小四居、大四居）后卖（以前两居室或者老破小），还是先卖后买？在当今行情下，肯定是先卖后买；只有在楼市上涨期才建议先买后卖。曾接触过几位选择先买后卖的改善人士，一言难尽，那种背负高额贷款压力、房子短期又无法售出的煎熬实在是折磨人。
现在二手房非常难卖，能成交的基本都是低于小区挂牌均价10%以上的房源。而且二手房交易周期非常长，很多银行没有放款额度，可能8月份卖的房子半年后才能收到全款。可以说，二手房的不景气扯了济南改善楼盘去化的后腿，济南很多改善楼盘其实卖的非常差。官方网站的网签数据一目了然，每家楼盘的底色可以看得一清二楚，不降价只是在打脸充胖子。有几家楼盘估计得鼻青脸肿了，任凭市场再差打死不降价，一月去化个位数也继续硬抗。佩服！
即使已经成功售出原有房产，有了宽裕的首付资金，再买房还面临贷款比例、首付比例的问题。多数改善群体因有贷款记录，再买房需要首付六成，300万首付6成需要小200万，济南没多少家庭能一下拿出200万现金买房。在济南不靠买房子带来的升值，别说200万，能攒100万对于多数人而言都是天方夜谭。迫于对政策的无奈，很多人冒险选择了6改3。
完成前期一连串的准备动作，而且不再观望准备入手，就到了面临选择片区和楼盘的阶段。三叔认为改善楼盘的核心是综合考虑地段和产品，地段不好或者产品较差都不是好的改善楼盘。在这里重点提醒一句，济南很多楼盘弱化了地段因素，一味夸大产品噱头，这种楼盘尤其值得注意。说点好听点叫会讲故事，说的直白点就是看谁更会吹，反正吹牛不缴税，交付后实际结果肯定会打折扣。
或许是三叔视野格局有限，实在想不通选择到章丘、彩石、孙村买300、400万甚至千万房子的人是怎么想的，而且单价、总价都很贵，像中铁城洋房单价3万，总价500、600万，这个钱买龙洞、CBD不更好吗？
一味的追求低密度是否有点舍本求末了，不考虑周边配套是否齐全、未来生活是否方便吗？像彩石、孙村片区未来会发展成熟，但需要时间，不是一蹴而就的事，可能需要5年、10年甚至更久。这种地方的豪宅比较适合家里有司机、保姆的家庭居住，多数普通老百姓并不太适合，太缺少烟火气。
中铁城的别墅
济南很多楼盘住宅产品有差异，但没有差距到像价格那样夸张。像济南有楼盘单价卖到3万以上，也有楼盘单价仅在1万左右，差距更多的是在地段，地段较好的楼盘有较高的溢价，说白了哪是房子值钱，是地价高。
其实购买改善住宅更多的是一个选择地段或者说选择片区的过程，改善新盘较为集中的片区有龙洞、汉峪、长岭山、二环南、唐冶、孙村、彩石等，西客站片区改善楼盘有杨柳春风和中建锦绣首府等，济南北部有中海华山的洋房，目前能想起来的暂时这这些，这几个片区的楼盘单价普遍在2万以上，总价在300万以上。限于文章篇幅，今天先简单聊聊龙洞片区。
龙洞片区是济南的风水宝地，依山旁水，济南的政务中心，两侧的银丰财富广场和玉兰广场也很高端，不论是环境还是硬件配套都是一流。片区内住宅大概分为五部分。第一部分是海尔绿城全运村组团，大概有10个分区，是济南豪宅的代名词，在这里300多万只能买到最普通的两居室；第二部分是单位宿舍，像西江华府、鑫苑山庄、鼎秀家园等；第三部分是几处零散的商品房小区，像名悦山庄、恒大龙奥御苑、大华紫郡等；第四部分是旅游路以北，龙奥大厦以东区域，比如中海奥龙官邸、浪潮玺园等；第五部分是当地的回迁小区—锦屏家园。
银丰财富广场
鼎秀家园
海尔绿城只有二手房，单价在3-5万之间；西江华府、鼎秀家园等宿舍还未下证，短期内无法交易；锦屏家园回迁房，很难下证。重点聊聊片区内的三处新楼盘：名悦山庄、恒大龙奥御苑、大华紫郡。
海尔绿城
名悦山庄依山而建，由南益地产开发，跟名士豪庭一个开发商，总体比较靠谱。是主城区位数不多的低密小区，容积率仅为1。小区品质很好，业主非富即贵；在这里居住，真有大隐隐于市的感觉。敏感点是大门的坡很陡，老人步行可能不方便；另外小区几乎没啥配套，日常买菜和孩子上学得到海尔绿城全运村这边来。
名悦山庄名售楼处的普通住宅（小高和洋房）不多了，还剩几套别墅，总价在1700万-3000万/套之间。请容我先深吸口气~
恒大龙奥御苑挨着回迁小区锦屏家园近了点，出行不太方便，恒大的口碑大家可以多问问业主。不知是不是恒大在济南不受待见，学区划分到锦屏家园的配套学校—锦屏学校。该楼盘前段时间推出单价2万多的特价房，算是龙洞片区价格较低的楼盘，可以理解为一分价钱一分货。
大华紫郡在龙洞片区最南端，也是低密度纯改善楼盘，容积率也不高仅为1.1。开发商不着急卖，已经熬成现房了。而且开发商知名度不高，开发的产品也没太大亮点，但是位置好就是最大的优势。洋房单价3万起，别墅过千万。挨着地铁3号线的地铁口很近，但目前来看很鸡肋。在这买房的人很少坐地铁，再者坐地铁了能去哪。
随着济南城市框架的拉开，龙洞片区的稀缺性会更加凸显，这里是高端改善片区。不论各种环境、交通、商业等配套，还是人文环境，都可以说济南置业的标杆。价格是真贵，300多万预算，在这里只能买到入门级别的大两室或者小三室，尴尬不？500万预算才能在龙洞片区买套不错的大三室。
今天先聊到这，改天聊聊二环南和汉峪，这两个片区的新房价格相对亲民些，新楼盘数量也较多，有着更多选择性。
全文完
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