福州源，估计不久就要上市销售了。这是融创来福州开发的第一个项目，虽然对外宣传推广上几乎都显示：融创、三盛、巨成，事实上后面藏着一位隐富：大东海。
而对比三盛，巨成以及大东海，由融创操盘再好不过了，毕竟牌子大，更何况于融创是一家会讲故事的开发商。
福州首个项目，命名福州源，用融创的话：「融创寻根榕城，落子鼓楼核心，在乌山西麓，在这片代表城市源起和根脉的土地上，开始了与福州这座城市的故事。」
这么一包装，顿时让人感觉相当有文化内涵，事实上，啥都不是。对福州历史稍有了解的人都知道，福州城市源起在五四北，2000多年前，闽越王无诸建都城。如果非要证实，不如看一下乌山桥下的古城墙，对比福州源所在位置，连古城都进不了，何来「福州源」。可见，贻笑大方了。
当然，对于购房者而言，也别纠结，一个楼盘名，就如同爹妈给孩子起的一个名字，大家更关注的该是，为何会给项目近4万指导均价。
01凭什么达到这个价格？
一、地段是房源定价主要依据
很明显，在鼓楼的房子，绝不会卖五四北的价格；五四北的房子，绝不会卖桂湖的价格。鼓楼房子定价的标准，一定是参考鼓楼周边，参考项目周边。两个重要指标：新进的一手房和二手房。我们列几个一手房参考楼盘：项目名称住宅售价销售情况保利天悦备案价3.4-4.5万基本售罄乌山九巷均价4万在售金茂府备案价2.9-3.9万，另加装修在售华润乌山府备案价3.2-3.5万在售恒大天璟备案价3.1-3.4万在售海月江潮备案价3.5-4.5万在售以上几个楼盘，近邻福州源，一定程度上，都属于竞品。但事实上，乌山九巷、恒大天璟房源售价对于福州源定价并没有什么重要参考意义，毕竟户型产品不一样；而虽乌山府离福州源较近，但是，安置型商品房占据主导，同样不具参考价值。真正参考楼盘，是金茂府、海月江潮等，也是福州源未来竞品。至于临近二手房源的售价，主要是乌山荣域，参考均价3.2万；融信澜郡，参考均价4.3万；万科广场，参考均价4.2万；世茂天城，参考均价3.4万，融信澜郡预计会作为福州源的第一参考指标。 二、好的产品溢价能力更强关于福州源项目介绍，网络上很少，只言片语我们了解一下：福州源，在建筑设计中汲取古老与当代的人文艺术，提纯三坊七巷等传统坊巷神韵，通过极简的现代风格，以符号化的营造方式，建构一个时代的经典。景观园林上则以「繁荣的起点」为主题，凝练航海概念，融入福州船政文化，以扬帆起航的帆船丝带元素，并糅合茉莉花元素，布置一条奇趣绝美的归家之路。于我们而言，以上两段都是废话，还不如看两张外立面图。
虽然福州源户型尚未正式亮相，但从一些媒体释放信息看，福州源首期亮相的，主要是145平、149平、181平三种产品。比较乌山九巷小户型开发，我们常说，乌山九巷把鼓楼那么好的地段做瞎了。虽然看不到户型图，但且抛开那些渣设计，直接可以看到福州源定位：高端。而事实上，作为期房，未来购房者信任福州源产品，不论是硬实力还是软实力，更多是以融创作为背书的。
02为什么不能便宜点？
理由一、地价2万，为何房价要4万？
东街一號：2018年8月30日，福建巨成实业以6.88亿竞得福州宗地2018-28号地块，该地块位于鼓楼区白马路沿线以西、柳河路以南，占地20.83亩，楼面价20647元/平。楼面价2万出头，3万估计就有利润了，为何要售4万呢？事实上，开发商的定价不不参考楼面价，房价水平主要还是看市场。毕竟「市场能接受4万的价格，为何只卖3万呢？哪有房企明摆着利润不要。」 理由二、市场不好，价格不能降点吗？东街一號：根据克而瑞统计数据，今年9月，福州整体去化持续下行，仅22%，降至近两年低位水平。他们分析认为，在市场下行的背景下，客户观望情绪弥漫，加之市场特价房持续分流客户，项目开盘去化普遍不乐观。但，不能由此就认为，福州源上市，必定就走价格保守线路，毕竟，在鼓楼这种地段，新出房源真不多。而事实上，我们发现，去化较低、明显价格松动楼盘，主要还是分布在福州三环沿线、五四北。就比如股市不好，还是有个股会成为亮点。 理由三、周边旧改区，教育配套也不行！
东街一號：福州源项目，原本就属于旧改地块，虽然，地块相对规整，西临柳兴路，东临小柳路，但南北两面依然存在不少旧屋区。未来项目面市，自然低矮的棚户区，福州源形成了鲜明的对比，这点不可否认。20亩地，打造5栋楼，虽围合式院落设计，但中心花园面积小，景观少。而在学校划片上，福州源划片为小柳小学、师大教院附中，这点，似乎有些不公平，在这个地段，应该有更好的学校划片才对，但事实就是如此。然而，都有钱买福州源了，估计要入好的学校，这事也容易解决。
03这个价格会突破吗？
事实上，我们原本想把福州源毛胚指导均价定在4.1万，甚至更高一些，毕竟不论在产品打造上，还是地段上，其并不逊于周边，尤其是融信澜郡以及万科广场，我们都觉得可以稍微有更高的市场价格空间。但是，其一，考虑到调控常态下，市场确实大不如前，都是大户型产品，单价高，总价也高，势必影响去化速度。其二，我们都知道，福州房源备案有一道槛必须得过，那就是：福州市五城区商品住宅备案均价控制目标。按此「目标」，福州源所在片区控价区间：33436元/平-35504元/平，而考虑到乌山九巷、海月江潮等项目，都在各自「目标」上有了稍微的突破，因而，我们把福州源首期毛胚房开盘购房指导均价定为：3.9万-4万之间！如若装修，加价3000左右为合理。至于最高价和最低价，区间拉开有多大，那便是后面的事了；而后期价格将被突破，这种可能也是有的，乌山九巷就是例子，二期开盘的均价是高于一期的。
预告：下期购房指导将尝试为您分析的楼盘为闽越水镇，敬请期待！另外，读者有任何购房疑问，可添加下方二维码，对话交流。
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