▎这年头,什么东西都能包装成贵的,然后告诉你这是好的,贵的就是好的。有钱人的智商可不是那么容易就被收割的。这算是题外话,改天再聊。
作者 | 参考君出品 | 济南楼市参考
楼市是一个不均衡的生意场,有人站岗有人血赚,踩对市场节奏尤为关键。2016年上半年,济南房价还未暴涨,在此之前买房的人几乎都是赢家;2017年在高点投资房产则亏的一塌糊涂。
把握市场节奏是一门技术活,高明如开发商很多时候也会失算。像济南部分开发商前几年头脑过热疯狂拿高价地,现在受困于高价地、高成本,骑虎难下。部分高价地选择了装睡,像唐冶片区的山钢锦悦华府,楼面价高达12084元/㎡,项目迟迟未入市。也有部分高价地硬着头皮上,像彩石片区的中铁城,楼面价高达12941-13866元/㎡,洋房产品都敢卖3万。
济南有一批屡屡踩错市场节奏的“教科书式”楼盘,像汉峪片区的汉峪海风,早在5、6年前就已低价拿地,前期为回笼资金低价销售了一批。之后剩余住宅产品迟迟不开盘,一直等到楼市下行非常明显的最近,才后知后觉想起开盘销售。
汉峪海风
NO. 1|壹
6年前白菜价竞得土地,至今仍未开发完
2013年3月6号,山东泉海置业有限公司底价竞得旅游路以南、小汉峪片区的3宗住宅用地,编号分别为2013-G016、G017、G018。3宗地块面积分别为33859平方米、38972平方米和35636平方米,成交价格分别为17777万元、20461万元、14165万元。
折算下来,G016、G017这2宗地块楼面价均约为1875元/㎡,G018地块楼面价约为2208元/㎡。如此低的楼面价,不知道小汉峪的济南院子、龙湖舜山府、保利和光山语会有何感想。要知道以上四处楼盘的楼面价多在12000元/㎡-15000元/㎡之间,加上配建学校、安置房、人才公寓等其他成本,实际楼面价接近2万。
汉峪海风3宗地块先天条件最好的是G018地块,地上最大容积率仅为1.8,地块南侧和东侧靠山,视野及环境较好。另外G016地块也不错,地块方正,小区规模大小适中。或许是因为开发商规模较小,资金实力有限,为快速回笼资金,这2宗地块的住宅产品早已销售完毕,而且售价并不高。有粉丝于2015年底入手,单价在8000元/㎡左右,能源集团的团购价则更便宜。
至于地块先天条件并不算太好的G017地块,也就是现在的汉峪海风二期,开发商一直未舍得销售。该项目曾在将近2年的时间内面临无房可卖的情况,而很多楼栋早已封顶。直到最近,方才开始再行销售。据售楼处置业顾问介绍,项目计划明年下半年交房,真是藏的一手好盘。不过严格来说,汉峪海风二期也不能叫“捂盘”,毕竟期间一直没拿到预售证。
汉峪海风二期跟汉峪片区很多楼盘相比,有着楼面价较低的价格优势。该项目会带给济南购房者何种产品呢?参考君近期到楼盘进行了实地探访。
NO. 2|贰
汉峪海风二期产品有何优劣势
济南楼市最近归于平淡,某些高价楼盘售楼处经常门庭冷落。参考君去售楼处实地考察的时候,未碰见一组客户,而且售楼处只有一位置业顾问,非常冷清。
汉峪海风二期G017地块,也就是A-3地块呈长方形分布,东西较长、南北狭窄,地上容积率为2.8,容积率较高。可规划建设用地面积38972㎡,建设 7 栋 17-26F 住宅楼(包括 2 栋 17F、1 栋 20F、2 栋 23F、1 栋 24F、1 栋 26F)。户型建面在150-230平米之间,全部为大户型改善产品,交付标准为精装交付。
据售楼处置业顾问介绍,汉峪海风二期已于中秋节前后首开28#楼17层小高产品,只有151㎡三室和168㎡四室两种户型,所剩房源已经不多,很多房源已经被“内部消化”了。但参考君在售楼处现场和济南市住房和城乡建设局并未找到预售证的有关信息。
据置业顾问介绍,目前在售的17层小高均价2.5万左右,151㎡三室户型总价在380万左右,加上车位、地下室,总价超过400万。168㎡四室户型总价在410万左右,加上车位、地下室,总价将近450万。具体户型图如下:
这两种户型跟隔壁的中铁逸都在售产品有点像,不得不说,户型设计有点没有跟上发展节奏,开发商有勇气要价到2.5万左右的底气大概是所谓的“被动式住宅”,如此高大上的概念,这的确是个亮点。
置业顾问在介绍产品时候,将汉峪海风对标小汉峪的济南院子、龙湖舜山府、保利等几处楼盘,称之为济南的改善高地。其实改善盘绝不仅是价格贵,也得有拿得出手的过硬产品。
NO. 3|叁
小汉峪几处楼盘都挺难的
跟小汉峪的其他在售楼盘相比,汉峪海风亮点是被动式住宅。小汉峪目前共有五处楼盘在售:济南院子、龙湖舜山府、保利和光山语、汉峪海风二期、三盛国际B5东地块,另外金科在小汉峪的3宗地块已经公示,将军地块还在沉睡。除三盛国际单价在2万左右外,其余四处在售楼盘单价均在2.5万左右及以上,未来小汉峪将面临多处楼盘同时竞争的局面。
小汉峪
汉峪海风整合来讲,属于高容积率的刚改产品,并非纯改善住宅。或许是开发商定位有偏差,不论从户型大小还是价格,都向小汉峪的几处豪宅看齐。
从容积率而言,济南院子、龙湖舜山府2宗地块容积率分别是1.3和1.6,保利和光山语容积率1.8,金科3宗地块容积率分别为1.8、1.8、1.55,唯独汉峪海风容积率高达2.8,比三盛国际B5地块2.5的容积率还要高,但单价比三盛国际高了5000元/㎡左右。
几乎同样的区位,容积率较高反而单价更高,这种情况在济南都不多见。
保利和光山语
高端改善住宅不仅密度低,而且为保证居住舒适度,基本没有住宅底商。汉峪海风二期则规划有不少住宅底商,未来很多楼栋的矮楼层住户可能会受到一定噪音影响,居住体验会受影响。
即使市场不好,济南楼市里依然有赢家,因为这类开发商地价便宜。汉峪海风2013年3月份拿地,楼面价仅2000元/㎡左右,直到6年后二期产品方才入市销售,“被动式住宅”加持2.5万单价销售,无论如何计算都是赚的。参考君不仅想起一位前辈的话:开发商最赚钱的不是盖楼卖房子,是囤地。赚钱没有什么不对的,价值和价格对等就可以。
全文完。济南楼市参考,做客观楼盘点评,专业买房推荐,楼盘业主维权爆料,通通都可以找我们!请关注“济南楼市参考”,下面有二维码!欢迎加入济南楼市QQ群,群号:771768156。个人微信