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李亚鹏旗下的中书资源又拿地了。
2019年10月15日，江西赣州成功出让蓉江新城4宗地块，竞得人都是赣州中书资源置业有限公司，总成交价为底价7.8亿元，总面积约330.6亩，折合楼面均价2300元/平方米。
据启信宝，赣州中书资源置业有限公司成立于2018年7月5日，层层穿透后，其最终由北京中书资源投资有限公司、江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司分别持股45%、55%，前者即是演员李亚鹏旗下公司。
败走丽江雪山艺术小镇之后（李亚鹏折戟丽江背后：理想封面，现状骨感 文旅商业最后一公里困局——本文在文末，编辑备注），李亚鹏对文旅地产依旧满腔热血。赣州这个项目，李亚鹏足足跟进了两年，按照他的设想，这里不仅会有书院小镇、艺术小镇，还有Wonteddy奇萌泰迪城等，都是他的心血之作。
这一次，李亚鹏将会如何描绘他的文旅地产故事？
赣州文旅新局
很显然，赣州这次的土地出让是为中书控股量身定制的。最终赣州中书资源置业有限公司以底价7.8亿元竞得这四宗地块。
在宗地出让规则中，设定了严苛的条件，例如宗地须建设以中国传统文化为核心的主题园区，建设内容包括但不限于公益性书院及以中国传统文化为主题的精品酒店、企业书院等；其中企业书院由竞得人自持不少于20%建筑面积并运营3年以上，项目竣工验收后，3年内不得对外进行销售，且须定向引入相应的文化、艺术主力商户。
中书控股在赣州拿地，更应该看作是尘埃落定的标志，而不是其与赣州蓉江新区合作的起点。早在2017年，李亚鹏就曾经前往赣州蓉江新区进行考察，并表示将“书院中国公益计划”落户赣州。
2018年5月，作为赣州10个重大文化产业项目之一的赣州·中国文谷项目在深圳会展中心签约，项目总投资约61亿元。随后李亚鹏多次考察，合作最终成行。
“中国文谷”是李亚鹏创始的中书控股打造的生态体系，以COART为核心，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展乃至服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相融合，实现文化艺术资源与街区商业综合体的嫁接。
值得留意的是，这个项目的另一投资方实力不可小觑。据启信宝，江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司由江西省旅游集团股份有限公司持股65%，后者具有江西省属国企背景。

图片来源：启信宝
赣州官方对这个项目颇为重视。据中书控股微信公众号，2019年10月16日上午，江西省自然资源厅党组书记、厅长张圣泽一行领导到赣州市蓉江新区进行实地调研。调研期间中书控股集团董事长李亚鹏向相关领导介绍了赣州中国文谷项目进展情况，相关领导给予了积极肯定并表示将做好后续支持工作。
但这一项目的前景如何还需要接受市场的进一步检验。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受“镁刻地产”记者采访时表示，赣州具有一定的文化基础，但本身是三线城市，而发展旅游地产一个重要的理由是“把房子卖给具有度假需求的大城市居民”，赣州距离大的二线城市都有一定的距离，“不是特别看好。”
“镁刻地产”记者试图联系中书控股方面提供更多的项目细节，其负责商务合作的人士回应称，如有进一步信息会进行公开披露，目前没有可透露的消息；通过中书控股的公开电话联系其品牌部，负责转接电话的人士则表示无对接人，无法进行转接。
推广——

李亚鹏地产轨迹
李亚鹏是一个理想化的人物，他对于文旅地产有很深的执念。“文化产业不是快活，整合资源找到商业模式需要一定的过程。做文化，十年一点都不长。”他曾经在接受采访时表示。
外界都知晓丽江雪山艺术小镇让李亚鹏遭遇滑铁卢，但鲜少有人提到他的文旅地产版图全貌。
公开资料显示，中书资源是一家为地区发展提供内容增值服务的文化产业资源整合运营商，依托于母公司中书控股的优厚文化产业资源以及对中国文化行业的发展解析，以独家及自主文化品牌形成主题IP产品体系。经过多年的研发及创新，中书资源现已实现“五大核心产品体系”，并落地于中国北京、郑州、南昌、赣州、丽江等地。
在郑州的中国文谷，是中书资源旗下较为成型的项目。这一项目于2017年12月8日在郑州启动，总投资约30亿元。
公开资料显示，这是一个集传统文化与现代艺术为一体的综合性文化大盘。项目总占地约500亩，总建筑面积约55万平方米，以“中国书院小镇、艺莲文创小镇、奇萌泰迪城”三大版块为依托，打造集居住、消费、娱乐于一体的文化创意生态圈。
在这个项目中，中书控股更像是一个运营方。据记者查询了解，这个项目中，中书控股并没有独自进行其中地产部分的开发，它选择与金科合作可以销售的“博翠书院小镇”的项目。
中书或许一开始就没有进行独自开发的打算。在启信宝上可以查询到的资料是，2017年3月28日，河南中书置业有限公司发生了投资人变更，其中河南威联企业管理咨询有限公司持股比例为75%，层层穿透后，其为重庆金科的关联公司。这一变更，发生在项目最终签约之前。
而其他版块的推进，则不如地产项目迅速。三大版块之中的泰迪城，宣传资料称其是一个“以泰迪熊为主题的文旅综合体”，目前能够查询到的最新进度是2018年4月28日在河南市政务服务网所披露的项目环境影响评价文件，文件显示，项目投资24亿元，总建筑面积 17.3万平方米，主要业态包括办公楼、商业、冰雪酒店、冰雪世界、冰雪餐厅。
在业界人士看来，郑州中国文谷和金科的合作，或许会成为中书控股未来开发文旅地产的通用模版。“明星做文旅地产，如果他是自己做，那效果是要打个问号的，这个生意没有几十亿的投入不可能成，更何况他还不懂。或许靠他的名气，和开发商进行合作，否则我不看好。”一名不愿具名的旅游地产研究人士告诉“镁刻地产”记者。
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一则李亚鹏因欠债4000万元成为被执行人的消息，让李亚鹏以及他进军地产的首个项目丽江雪山艺术小镇项目重回公众视野。
11月22日，该项目一位管理层人士告诉记者，2015年阳光100集团接手以来，虽然项目还处于亏损状态，但亏损幅度在不断缩小。
阳光100接手前，丽江雪山艺术小镇项目面临巨额的债务到期压力，“李亚鹏没干过地产，在很多方面有点理想化，比如原来规划都是商业，实际上不符合市场。”上述管理层人士表示。

记者了解到，根据信托资料披露，雪山艺术小镇项目规划总占地面积408亩，总建筑面积接近20万平方米，项目产品分为3个板块，其中包括了雪山书院酒店、雪山大宅（别墅）、亚洲青年艺术现场（院落商业及住宅、公寓）。雪山艺术小镇的各个业态中，其中2.63万平方米的书院酒店计划自持，剩余14.88万平方米物业则用作对外出售。预计项目的总销售额将超过35.7亿元。计划2年实现兑付。
雪山艺术小镇当初设计的理想是集艺术主题的客栈、餐饮、娱乐、酒吧、休闲、零售等多元业态于一体。既保护传承纳西族的东巴文化，又能以丽江庞大的旅游人流量导入，加速商业氛围呈现。打造国内独一无二的国际文艺小镇。“很世界，很丽江。”
在对外的招商引资宣传中号称：赵薇的致青春客栈、李亚鹏和杨坤的中国好机友俱乐部联盟、乔小刀消失的光年的树屋咖啡以及马格鲜酿啤酒馆等明星店入驻。同时阳光100凤凰工社、优客工场、黑马会、少创派等共同打造了创客交流工作平台。
这些构想确实很牛X，有明星助阵，又有巨额投资做背书，除了PPT情怀，还有实体的商业形态，怎么看都是一个好山好水好地方，稳赚不赔的好项目啊！厌倦了都市生活的白领，谁不想去丽江休闲度假，小资一番呢，伴随着投资的回报，似乎躺着就能把钱赚了吧。
其实李亚鹏都“怂”了
2013年，李亚鹏的中书控股在古镇的东边拿下了408亩土地，正式进军地产业。按他的规划，这个艺术小镇由一个个两层高的小院落组成，以文化艺术为主题，既有艺术家工作室和商业街，也有客栈、公寓和别墅。
记者了解到，根据信托资料披露，雪山艺术小镇项目规划总占地面积408亩，总建筑面积接近20万平方米，项目产品分为3个板块，其中包括了雪山书院酒店、雪山大宅（别墅）、亚洲青年艺术现场（院落商业及住宅、公寓）。雪山艺术小镇的各个业态中，其中2.63万平方米的书院酒店计划自持，剩余14.88万平方米物业则用作对外出售。预计项目的总销售额将超过35.7亿元。计划2年实现兑付。
但这是打着保护和传承文化的特色文化小镇，实际上就是吸引投资的商业项目。每年的雪山艺术节和丽江本身的知名度确实吸引来了很多人，但那些毕竟都是游客，商业地产变现出现了严重问题。2014年之后随着丽江旅游的过度开发，人流量出现了下滑的趋势。这更意味着，那些动辄售价300万元-800万元商业院落，就要成为烂尾楼了。
果不其然，2015年6月10日，阳光100中国执行董事兼董事会主席易小迪宣布收购李亚鹏、北京中书控股以及丽江雪山投资持有的雪山艺术小镇51%股权，作价1.938亿元。介入产品的规划、开发和运营。
易小迪接盘后，凭借着他在阳朔、桂林、柳州窑埠等旅游景区开发商业街的经验。把整个雪山艺术小镇将项目方向调整为自己擅长的街区综合体。将酒店式公寓变成客栈，将艺术酒店、艺术家工作室变成开放式街区业态，商业物业成为主力。同时，他将整栋院落的围墙打开，产权分割成29平方米到35平方米的商铺，大幅降低了总价，散卖价格最低仅在80万元左右。并宣称雪山艺术小镇是“在丽江拥有自己的产权商铺”。
但是文旅商业项目既不同于文化旅游地产，也与传统商业地产有别。以丽江为代表的旅游城市经济结构的特殊性，也对企业开发运营能力提出更高的要求。不仅仅是雪山艺术小镇项目，相邻的金茂谷镇、复华雪山小镇等项目也面临着同样的情况。
雪山艺术小镇管理层人士告诉记者，最近，项目几个股东连续多次开会，商讨未来项目运作模式，其中最主要的就是留住游客，“丽江4000多万人次的客流量，能吸引过来千分之一就足够了。”
三个项目均位于丽江北部文化旅游度假区内，与游客青睐的束河古镇仅一路之隔，束河古镇内车水马龙，但让游客跨越短短路途过来显然不容易，让游客停留下来并消费似乎更加艰难。
海水与火焰
从束河古镇东门出来，跨过一条公路，便是丽江雪山艺术小镇项目，小镇是开放式空间，部分摄影、酒店、咖啡等店铺开业，大部分物业处于待营业状态。
项目销售人员表示，项目中物业可租可售，毛坯销售均价为1.8万元/平方米，精装公寓均价为3.5万元/平方米，还有2020年交房的合院独栋均价为2万元/平方米，“每一栋售价和租金都不一样，每月每平方米租金从20多元到50多元。”
丽江雪山艺术小镇项目占地408亩，总建筑面积为19.7万平方米，共分为四期，目前一期除了南侧一排，其他都已经建成开放。二期项目开始启动，三期和四期将于2020年启动。
上述项目管理层人士透露，2015年阳光100集团入主后，项目操盘团队全部换成阳光100方面人士。
阳光100集团年报显示，2015年接手第一年，该项目销售金额为6800万元，2016年为1600万元，2017年为8100万元，2018年上半年销售金额只有200万元。
项目方一位人士透露，2016年和2017年是丽江旅游业最艰难的两年，各种生意均不好做，2017年销售额相对较高，主要因为相关股东认购了一期两个组团，“贡献了四五千万销售”。
11月22日和23日，记者中午在小镇内的多数店铺只看到了服务人员，“旺季的时候还有些客人，淡季就很少了。”一位咖啡店服务员表示。
丽江雪山艺术小镇东侧靠南是丽江金茂谷镇项目，北侧是复华国际度假世界，这两个项目商业部分面临着和雪山艺术小镇相似的处境。
复华国际度假世界除了酒店、休闲娱乐配套之外，云南非物质文化遗产相关的商品销售也是主要板块。一位店员介绍，项目商业设施大部分由复华运营，他本人也来自复华，“我们和品牌方合作，对方供货，我们销售，然后分成。”
该店员说，丽江项目今年7月开业，“夏天晚上会有一些游客来花海雪山，白天人不多，淡季基本没人。”
这位店员告诉记者，由于发不出工资，一部分员工离职，留下的每个店员都要照看多个门店，他自己平时需要照看两到三个店。
复华国际度假世界项目用地面积为568.62亩，原为今典集团旗下红树林项目，2015年6月，复华控股从今典集团接手项目，并开发成复华国际度假世界项目。
项目分为非物质文化遗产区、养生区、酒店区、酒吧区等，整体风格为南邵古王国建筑，项目北侧是一片巨大的花海。
在旅游旺季，度假区内一些餐饮店铺能够迎来不错的客流，零售店铺也会因此受益。但丽江旅游旺季时间并不算长，主要为暑期、国庆、春节。
不同于其他项目，复华度假世界大部分店铺为自营，复华文旅将出售的物业以每年8%的收益反租回来，一部分店铺用于对外出租，另一部分由复华与品牌商或供应商合作。
复华员工透露，复华文旅大部分项目开发和运营资金均来源于旗下复华资本的私募基金和海象、凤凰钱包两个P2P平台，平均利息成本在15%左右。自营模式下，复华度假世界多数店铺都处于开业状态。（相关阅读 —— 地产黑马复华文旅疑似资金紧张 员工“讨薪”风波背后：当地产卷入P2P黑洞 ——健康养老地产jkyldc编辑备注）
金茂谷镇内的时尚生活中心商业人气和上述两个项目基本一样，金茂谷镇由雪山语住宅、逸墅别墅、3家酒店、时尚生活中心商业、文化创意产业园及相关公建组成，其中商业配套建筑面积2.19万平方米。谷镇另配套的一处占地10亩左右商业地块已出售给当地一家民企。
11月是丽江旅游淡季，但丽江古城、束河古镇和玉龙雪山到处都是游客。丽江市旅游发展委员会数据显示，截至10月底，丽江客流量已经突破4000万人次，超过2017年全年客流量。但显然，丽江的客流量转化为这些新项目消费力的并不多。
打通最后一公里
对雪山艺术小镇、复华度假世界和金茂谷镇来说，将游客吸引来、留下来是当务之急，目前，他们正试图通过引入IP、调整业态等方式来增加对游客的吸引力和黏性。
丽江雪山艺术小镇管理层人士透露，近期阳光100和李亚鹏方面两次召开会议，初步形成的调整方案是将闲置的物业改成公寓和酒店。
这样做的原因有两个：第一，丽江本地市场及游客经济目前难以支撑起大体量的商业形态；第二，公寓和酒店可以让游客或者业主“留”下来，而留下来则意味着消费。
另外一方面，随着游客观念从观光逐步向度假进行转变，越来越多的游客选择居住在古城之外，比较安静，交通也方便。
这也带动了一批丽江古城、束河古镇周边客栈的兴起，丽江雪山艺术小镇借鉴了这一思路。
复华度假世界在项目建设时，在北侧看得见雪山的地方修建观山广场和花海等设施，增加对游客的吸引力。同时，在原有五星级酒店基础上，计划将南邵国王宫等旅游设施改成酒店，进一步扩大消费群体。
金茂谷镇项目有君悦酒店及两个住宅项目，在出售10亩商业配套用地的同时，金茂还计划增加一处客栈，吸引更多游客入住。
此外，丽江雪山艺术小镇还引入摄影摄像工作室，吸引更多旅行结婚的游客入住、拍婚纱照和消费；复华度假世界有专门的健康板块，吸引一线城市退休老人来丽江进行康养。不过，这一切能否奏效还有待时间验证。
丽江早已不是曾经的丽江
无论李亚鹏还是易小迪，雪山艺术小镇总归还是要依赖于丽江的旅游发展。虽然雪山艺术小镇从原先的客栈住宿，转向了商业地产投资。究其本质依然受限于旅游业。
丽江是一个神奇的地方，随着96年7级大地震而出名，99年昆明世博会后更是得到了蓬勃的发展。除了2003年非典出现了短暂的发展停滞之外，几乎都是没有悬念的一路攀升。游客络绎不绝，蜂拥而至。特别是黄金周一床难求，据说坐在网吧过夜都要100元一个位置。那么好的商机，那么多的人流量，于是很多有情怀的年轻人放弃了自己原本的工作和生活，甚至把家都安在了丽江，在丽江租了院落改造成客栈。
丽江最出名的无非是大研古镇（又称丽江古城），截止2017年底，据记者初步统计单这一个古镇从四方街、五一街、七一街、南门、文明村就开发了不低于3000多家客栈，还有继续增长趋势。以至于很多游客抱怨怎么住的客栈离开古城中心四方街“越来越远”。令人无法想象的是既然已经有了一个尚未开发完的丽江古城，居然又出来了一个束河古镇、一个白沙古镇，都在民房出租建客栈，这样的发展速度，丽江的客栈不会低于7000家。
按照这个推算，全年丽江会有4000多万个客栈床位虚位以待，而且还不包括丽江古城外的数千家酒店，据说拉市海、七星街、北门坡等古城范围外的民房都在开发客栈。可想而知这是多么恐怖的一组数据，其实从2013年下半年开始，大面积的客栈就已经出现了断流，2014-2015年更是惨不忍睹，紧接着满城出现大量转让抛售客栈和院落的信息，但始终无人接盘，转让价格从数百万跌至几十万，可谓势如破竹一落千丈。而丽江旅游局公布的2017年全年丽江接待4000万游客，看起来还不错。但是统计的数据中不排除跟团游的过往的游客，真实的自由行游客连年递减。
所以连基本的游客都无法保证，那么本地经营客栈的商户如何还能有闲心和闲钱投资雪山艺术小镇，无独有偶，那些在丽江城区买了楼盘自住的商户早已叫苦连天。想离开丽江抛售房产也有很大的困难，即使亏钱也难以出手。由《投资时报》发布的“中国大陆城市鬼城指数排行榜(2014)”表单中丽江已经名列其中排列在39位，与著名的“鄂尔多斯”鬼城难分伯仲。
所以李亚鹏和易小迪都很清楚现在的局势，把雪山艺术小镇作为是一个长期的投资项目，收获期也许长达8年以上。只能摸石头过河，不断做出新的调整应对市场的变局。如果不能积累起足够的人气，那么多米诺骨牌有随时倒下的危险。（本文部分素材和段落摘自经济观察报 记者田国宝的文章，特此感谢）
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